Tinjauan Sektor Hartanah Kekal Berhati-hati Di Tengah Tekanan Inflasi Berterusan

MBSB Research telah mengekalkan pendirian neutral terhadap sektor hartanah Malaysia, dengan menyatakan bahawa walaupun permintaan perumahan kekal agak stabil, tekanan inflasi dan perbelanjaan isi rumah yang tinggi terus meredam sentimen pembeli serta mengehadkan momentum jualan jangka pendek.

Menurut penerbit asal, permohonan pinjaman hartanah menyaksikan pemulihan yang mantap pada Julai 2026, meningkat 11.2% bulan ke bulan untuk mencapai RM62.9 bilion. Lonjakan ini menyusuli tempoh pertumbuhan yang hanya pada tahap marginal, menunjukkan bahawa aktiviti pasaran sedang berusaha untuk kembali stabil selepas fasa lembap dalam kitaran transaksi hartanah.

Walaupun terdapat peningkatan yang sihat dalam permohonan pinjaman, firma penyelidikan itu memberi amaran bahawa angka-angka ini tidak semestinya diterjemahkan kepada penukaran segera kepada jualan. Sifat inflasi yang berterusan bertindak sebagai halangan penting bagi bakal pembeli rumah, yang perlu mengimbangi keinginan untuk memiliki hartanah dengan kos sara hidup yang semakin meningkat.

Penganalisis di MBSB menyatakan bahawa walaupun keinginan untuk memiliki hartanah terus wujud, ambang kewangan untuk memulakannya telah berubah. Perbelanjaan isi rumah yang lebih tinggi memaksa bakal pembeli untuk mengambil pendekatan yang lebih berhati-hati, yang membawa kepada proses membuat keputusan yang lebih panjang sehingga menghalang kepantasan jualan di seluruh industri.

Bagi pengguna purata di Malaysia, persekitaran ini mencadangkan ruang kemampuan yang semakin sempit. Walaupun dengan angka guna tenaga yang stabil—kadar pengangguran kekal pada 3.0% setakat Mei 2026—kesan kumulatif inflasi dan kos barangan keperluan yang lebih tinggi bermakna pendapatan boleh guna semakin terhad, menjadikan komitmen terhadap pinjaman gadai janji jangka panjang satu prospek yang lebih menggerunkan.

Kesan strategi penetapan harga semasa juga wajar diberi perhatian. Dengan bahan api RON95 tanpa subsidi pada harga RM3.77 dan diesel pada RM4.67 setakat awal September 2026, kos pengangkutan kekal sebagai komponen utama dalam bajet isi rumah. Bagi PKS dalam sektor pembinaan dan logistik, kos operasi ini akhirnya mungkin memberi kesan kepada harga hartanah, yang berpotensi menyejukkan lagi permintaan dalam kalangan pembeli yang sensitif terhadap harga, yang kini sudah pun menguruskan kesan daripada harga bahan api terkawal seperti kadar SKPS RM2.05.

Tinjauan berhati-hati ini adalah berlatarbelakangkan daya tahan makroekonomi yang lebih luas, dengan Malaysia merekodkan pertumbuhan KDNK sebenar yang ketara sebanyak 6.0% pada suku terkini. Inflasi kekal terkawal pada 1.8% tahun ke tahun bagi Julai 2026, namun penyelidikan itu mencadangkan bahawa angka utama "rasmi" mungkin tidak menggambarkan sepenuhnya kesan psikologi beban perbelanjaan harian terhadap purata isi rumah.

Melangkah ke hadapan, trajektori sektor ini sangat bergantung kepada sama ada pertumbuhan pendapatan dapat mengatasi peningkatan kos sara hidup. Walaupun data permohonan pinjaman yang kukuh dari Julai merupakan petunjuk positif bagi minat asas, pasaran kini terperangkap antara permintaan struktur untuk kediaman dan realiti imbangan kira-kira isi rumah yang semakin ketat.

Apa yang masih belum disahkan ialah sama ada lonjakan permohonan pinjaman baru-baru ini akan menghasilkan trend transaksi hartanah yang meningkat secara berterusan bagi baki tahun ini. Ia juga masih tidak jelas bagaimana pemaju mungkin melaraskan strategi penetapan harga atau struktur insentif mereka untuk membantu merapatkan jurang bagi pembeli yang kini diketepikan oleh tekanan ekonomi yang lebih meluas.